Grondbeleid

Inleiding

Naar aanleiding van het opstellen van de jaarrekening 2023 is het van belang om actueel inzicht te krijgen in de financiële positie van de actieve grondexploitaties binnen de gemeente Beuningen. Voorliggende paragraaf geeft dit inzicht op zowel portefeuille als projectniveau.

Uitvoerend grondbeleid/actieve grondexploitaties
De actieve grondexploitaties worden ook wel BIE’s genoemd. De definitie van een BIE is:
‘Gronden die in eigendom van de gemeente worden geëxploiteerd én waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld’
Als gevolg van de in het verleden verworven grondposities heeft de gemeente Beuningen nog enkele actieve grondexploitaties. In 2023 kende de gemeente Beuningen vier actieve grondexploitaties.

• Ecowieck (Keizershoeve 3)
• Hoge Woerd
• Den Elt
• Asdonck

Faciliterend grondbeleid
Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijke ontwikkeling, dan zal de gemeente Beuningen faciliterend grondbeleid voeren. De gemeente is verplicht om kostenverhaal toe te passen. Bij voorkeur wordt het kostenverhaal verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst. Indien dit niet mogelijk is, is de gemeente verplicht een exploitatieplan (onder de Wro) of kostenverhaalsregels (onder de Ow) vast te stellen waarbij het kostenverhaal verzekerd wordt voor de gronden waarvoor geen anterieure overeenkomst wordt gesloten.

• In een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk) worden o.a. afspraken met grondeigenaren vastgelegd over kostenverhaal betreffende de ontwikkeling waarvoor het bestemmingsplan wordt gewijzigd én de kosten die gemaakt moeten worden om het project in te passen in de bestaande situatie.
• Een exploitatieplan dan wel kostenverhaalsregels bestaan uit een exploitatieopzet en uit locatie- en faseringseisen als de gemeente die nodig vindt. Met een exploitatieplan worden grondexploitatiekosten verhaald op ontwikkelende partijen in het plangebied, waar het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd (publiekrechtelijk).

De gemeente Beuningen heeft Omgevingsprogramma 1.0 (Winssen – 350 woningen) en 2.0 (Ewijk Zuid en West – 1.000 woningen) vastgesteld. Verder heeft de gemeente Beuningen het Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023 vastgesteld. In deze stukken staan de kaders en randvoorwaarden omschreven waaraan een ontwikkeling dient te voldoen. Deze projecten worden op dit moment voorbereid wat leidt tot onder andere een stedenbouwkundige invulling, een omgevingsplan, een anterieure overeenkomst en/of publiekrechtelijk kostenverhaal.

De gemeente vervult voor de volgende projecten een faciliterende rol. Hiervoor is of wordt een anterieure overeenkomst of verkoopovereenkomst afgesloten:

• Hutgraaf II
• Krommehoekstraat Beuningen
• Winssen-Zuid
• Ewijk-Zuid en West
• Wilhelminalaan 41-45/ Aldi Beuningen

Daarnaast heeft de gemeente nog enkele kleinschalige locaties waar de gemeente een faciliterende rol vervult en een anterieure overeenkomst of verkoopovereenkomst heeft getekend:

• Kennedysingel 84
• Ontwikkellocatie Leegstraat (CPO Winssen)
• Huisartsenpraktijk Winssen
• Linten Ewijk

Verder kent de gemeente nog enkele overige projecten en inbreidingslocaties waar voorbereidende kosten dan wel opbrengsten worden gemaakt maar de overeenkomst in voorbereiding is of waar nog geen overeenkomst is opgesteld.

Onder de overige projecten wordt ook de Zandwinning Beuningse Plas toegelicht.

Doelstelling
De doelstelling van de paragraaf grondbeleid is om op gemeenteniveau inzicht te geven in het actuele en verwachte financiële resultaat van de actieve grondexploitaties en de stand van zaken van de faciliterende projecten.
Met deze rapportage is de gemeente Beuningen in staat belangrijke afwegingen te maken op basis van een meerjaren verwachting ten aanzien van de verwachte financiële resultaten op de projecten. Aanvullend hierop draagt deze rapportage bij aan de verantwoording van het laatste boekjaar.
Deze rapportage biedt inzicht in eventueel beschikbare financiële ruimte dan wel het af te dekken tekort op de grondexploitatiebegrotingen door middel van het treffen van een te benoemen voorziening.
Voor de tussentijdse winstneming is de Percentage of Completion (POC) methode toegepast. Voor berekende verliezen wordt een voorziening getroffen die van de waarde van het actief wordt afgetrokken.

Woningbouwplanning

Beleidsuitgangspunten

Visie grondbeleid
De kaders voor het gemeentelijk grondbeleid zijn vastgelegd in de nota Grondbeleid 2018-2022, inclusief nieuwe wet- en regelgeving. De gemeenteraad heeft door het vaststellen van de nota gekozen voor faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente faciliterend is en de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen invult middels het bestemmingsplan, exploitatieplan en/of anterieure overeenkomst.

Actief grondbeleid wordt niet geheel uitgesloten in nota Grondbeleid. Indien ontwikkelingen zich voordoen waarvoor actief grondbeleid noodzakelijk  is - bijvoorbeeld voor het realiseren van maatschappelijke doelen – wordt dit separaat voorgelegd aan de raad waarbij wordt ingegaan waarom actief grondbeleid in die situatie noodzakelijk is en welke risico’s daarmee samenhangen.

Bij actief grondbeleid worden de gronden door de gemeente marktconform verkocht en aanbesteed aan de markt. Het college van burgemeester en wethouders stelt conform de Nota Grondbeleid jaarlijks het grondprijsbeleid opnieuw vast middels een geactualiseerde grondprijsbrief. Deze grondprijzen dienen in beginsel als basis voor de geactualiseerde grondexploitaties en voor de toetsing van de economische uitvoerbaarheid van projecten die horen tot het faciliterende grondbeleid.

Bij faciliterend grondbeleid streeft de gemeente naar volledig kostenverhaal, echter dit betekent niet dat dit altijd lukt. Faciliterend grondbeleid betekent ook niet automatisch dat de gemeente geen risico’s loopt in de ruimtelijke ontwikkelingen.

Uitvoering grondbeleid
De gemeente voert faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid koopt de gemeente geen gronden aan met het doel om deze te exploiteren. De gemeente laat dit in beginsel over aan de marktpartijen. De kosten die gemeente maakt bij faciliterend grondbeleid worden in dat geval verhaald op de marktpartijen.
Er is dus geen sprake van bouwgrond in exploitatie of een voorraad grond in bezit van de
gemeente, maar van een vordering op een derde partij. Feitelijk schiet de gemeente kosten voor die op basis van een overeenkomst worden teruggevorderd bij een derde partij, dan wel op basis van publiekrechtelijk kostenverhaal mogelijk in de toekomst worden teruggevorderd van een derde partij.

Actuele prognose
Ieder jaar actualiseren we de grondexploitaties van de BIE’s. Bij grondexploitaties hebben we te maken met aanpassingen, lange looptijden en voortschrijdende planinzichten. De financiële consequenties van de aanpassingen, ontwikkeling van de boekwaarde, nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten per complex maken we inzichtelijk in de jaarrekening. Tevens wordt een beknopte verschillenanalyse gemaakt.

Reserves en risico’s
De algemene reserve grondbedrijf is per 1 januari 2019 opgeheven en samengevoegd met de algemene reserve algemene dienst. De risico’s staan beschreven in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.